當(dāng)住建部把上海列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市的時(shí)候，這項(xiàng)工作在上海已經(jīng)推進(jìn)了4年多，進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)作。

用上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)陳杰的話說，共有產(chǎn)權(quán)房2007年在江蘇淮安發(fā)端，興于上海。新華社的報(bào)道稱，截至目前，累計(jì)簽約購(gòu)房家庭大概有6.7萬戶，基本做到當(dāng)年申請(qǐng)、當(dāng)年選房。

從經(jīng)適房到共有產(chǎn)權(quán)房

上海的共有產(chǎn)權(quán)房，最初是以經(jīng)濟(jì)適用房（下稱“經(jīng)適房”）的面目出現(xiàn)的。經(jīng)適房曾經(jīng)有段時(shí)間在上海出現(xiàn)“斷檔”。2002年，上海撤銷經(jīng)適房發(fā)展中心，經(jīng)適房退出市場(chǎng)。但是到了2008年，伴隨著全國(guó)開展規(guī)模空前的保障房建設(shè)，經(jīng)適房也在上海重出江湖。按上海市的規(guī)劃，2008～2012年五年內(nèi)將累計(jì)籌集和建設(shè)廉租住房和經(jīng)適房30萬套，約2000萬平方米，占同期全市住宅建設(shè)總量的20%左右。

但是，各地有關(guān)經(jīng)適房的負(fù)面消息以及部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)經(jīng)適房的抨擊，為避免經(jīng)適房中出現(xiàn)的腐敗、“叫好不叫座”等現(xiàn)象，上海充分顯示了自己的謹(jǐn)慎。

《上海市經(jīng)適房管理試行辦法》（下稱《試行辦法》）2008年底公開征求意見，直到2009年底才在上海兩個(gè)區(qū)試點(diǎn)申購(gòu)，隨后在市中心區(qū)域試點(diǎn)，最后在全市鋪開，上海希望能夠盡量完善相關(guān)制度并堵住其間的漏洞。

確實(shí)，相對(duì)于租賃型保障房，經(jīng)適房因?yàn)榫邆洚a(chǎn)權(quán)性、交易性，所以“套利空間”更大。為了擠壓套利空間和行為，2009年出臺(tái)的《試行辦法》中，上海明確提出“有限產(chǎn)權(quán)”的概念。

不過，直到2011年，共有產(chǎn)權(quán)房在上海全市鋪開，經(jīng)適房才在公開文件中被改稱為共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)適房）。

在上海的共有產(chǎn)權(quán)模式中，中低收入住房困難家庭在購(gòu)房時(shí)，只需要投入部分購(gòu)房款，同時(shí)占有房屋的部分產(chǎn)權(quán)。比如，2009年底上海經(jīng)適房率先在徐匯和閔行兩區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，彼時(shí)房源銷售基準(zhǔn)價(jià)在每平方米4800元~5200元，相當(dāng)于同一區(qū)位同期普通商品房?jī)r(jià)格的四五成，居民和政府按“七三開”共有住房產(chǎn)權(quán)。

此后在別的房源中，房屋的銷售基準(zhǔn)價(jià)格和購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額都隨著周邊房?jī)r(jià)有所變化，購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額也從60%~70%不等。

準(zhǔn)入門檻一再降低

按照《試行辦法》，購(gòu)房家庭在取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年，可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓住房，原住房保障機(jī)構(gòu)可以行使回購(gòu)權(quán)，回購(gòu)價(jià)格按照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)確定，若原住房保障機(jī)構(gòu)決定不予回購(gòu)，房地產(chǎn)權(quán)利人才可以向他人轉(zhuǎn)讓。

但是轉(zhuǎn)讓之后，購(gòu)房家庭只能按照有限產(chǎn)權(quán)份額獲得總價(jià)款的相應(yīng)部分，其余部分則要上繳原住房保障機(jī)構(gòu)所在區(qū)(縣)的財(cái)政部門。

如果取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年，購(gòu)房家庭需要購(gòu)買其他住房時(shí)，房子將由原住房保障機(jī)構(gòu)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格是原銷售價(jià)格加上同期銀行存款利息。

用上海市房管局局長(zhǎng)劉海生當(dāng)時(shí)的話說，這是政府將其名下產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”部分讓渡給申購(gòu)者，兩者合力幫助居民解決住房困難，逐步積累購(gòu)房能力。

上海也試圖通過此舉，既解決中低收入家庭在市場(chǎng)上住房消費(fèi)支付能力不足的問題，又解決當(dāng)前階段性保障和未來上市收益分配的有效銜接與公平性問題。

借助有限產(chǎn)權(quán)使得溢價(jià)空間大量減少，還不足以堵住漏洞，為此，上海還出臺(tái)了近十個(gè)配套文件，這些文件覆蓋了經(jīng)適房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)對(duì)象住房面積核查辦法、申請(qǐng)家庭經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)實(shí)施細(xì)則、經(jīng)適房?jī)r(jià)格管理試行辦法、經(jīng)適房預(yù)(出)售合同等等。

比如，為嚴(yán)把審核關(guān)，申購(gòu)家庭要經(jīng)歷兩次審核、兩次公示，時(shí)間跨度可達(dá)兩三個(gè)月。上海還專門成立居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)機(jī)構(gòu)，通過民政、房管、證券、銀行等各部門、單位之間的信息共享，實(shí)現(xiàn)對(duì)申請(qǐng)者財(cái)產(chǎn)信息的全面核對(duì)。

在上海從經(jīng)適房到共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的幾年間，共有產(chǎn)權(quán)房的門檻也一直在降低。迄今經(jīng)歷了幾次調(diào)整。其中，收入限額從人均月可支配收入2300元逐步放寬到2900元、3300元、5000元，財(cái)產(chǎn)限額從人均7萬元放寬到9萬元、12萬元、15萬元。上海市城鎮(zhèn)戶籍年限由連續(xù)滿7年放寬至連續(xù)滿3年。

同時(shí)，2012年準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí)，還將上海市住房困難的大齡結(jié)婚家庭、青年職工以及引進(jìn)人才等群體納入其中。并在2013年的調(diào)整中，將單獨(dú)申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)保障房的單身人士年齡從之前的男性滿30周歲、女性滿28周歲調(diào)整為男性滿28周歲、女性滿25周歲。

4月16日劉海生在參加“2014上海民生訪談”節(jié)目中表示，今年還會(huì)放寬標(biāo)準(zhǔn)，把工薪階層覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大。

(關(guān)鍵字：住建部 上海)